Modalitatea de calcul a impozitului pe clădiri se va schimba fundamental în România începând cu 1 ianuarie 2026. Principala modificare vizează eliminarea conceptului de „clădire cu destinație mixtă”, impozitul urmând să fie stabilit în funcție de utilizarea predominantă a imobilului. Totodată, noile reglementări vor majora cotele minime de impozitare atât pentru clădirile rezidențiale, cât și pentru cele nerezidențiale.
În prezent, proprietarii de imobile datorează un impozit anual calculat pe baza unei formule ce înmulțește valoarea impozabilă a clădirii cu o cotă de impozitare stabilită de consiliul local. Conform platformei de anunțuri imobiliare Eximo, această cotă variază între 0,08% și 0,2% pentru clădirile rezidențiale, în limitele prevăzute de Codul Fiscal.
Valoarea impozabilă se determină prin înmulțirea suprafeței construite cu un cost standard pe metru pătrat, actualizat anual de primării. De exemplu, pentru o clădire din beton cu toate utilitățile, valoarea impozabilă unitară este de aproximativ 1.490 de lei pe metru pătrat. Această valoare este apoi ajustată cu o serie de coeficienți.
Unul dintre cei mai importanți coeficienți este cel de corecție în funcție de rangul localității și de zona în care este amplasată clădirea. Zonele sunt ierarhizate de la A (ultracentral) la D (periferie), iar coeficientul poate crește considerabil baza de impozitare. De pildă, într-un municipiu de rang I, pentru zona A, coeficientul poate fi de 2,5.
Vechimea clădirii poate aduce reduceri ale impozitului. Astfel, pentru imobilele mai vechi de 100 de ani, se aplică o reducere de 50%. Clădirile cu o vechime între 50 și 100 de ani beneficiază de o scădere de 30%, iar cele cu o vechime între 30 și 50 de ani, de o reducere de 10%.
De exemplu, pentru o casă de 120 mp din cărămidă, construită în 1970 (vechime peste 50 de ani) și situată într-un oraș de rang II, zona B, impozitul anual ar fi de 288 de lei. Calculul pornește de la o valoare de bază de 178.800 de lei, care, după aplicarea coeficientului de zonă (2,3) și a reducerii de vechime (30%), ajunge la o valoare impozabilă finală de 288.000 de lei, la care se aplică o cotă de 0,1%.
În cazul unui apartament de 60 mp dintr-un bloc construit în 2015, localizat în București, zona C, impozitul anual ar fi de 197 de lei. Valoarea de bază de 89.520 de lei este ajustată cu un coeficient de zonă de 2,2, rezultând o valoare impozabilă de 196.944 de lei, la care se aplică o cotă de 0,1%, fără a beneficia de reduceri de vechime.
Codul Fiscal stabilește reguli diferite pentru persoanele fizice și cele juridice. Pentru clădirile nerezidențiale, cotele pentru persoanele fizice variază între 0,2% și 1,3%, în timp ce pentru persoanele juridice pot ajunge la 5% dacă valoarea clădirii nu a fost actualizată în ultimii cinci ani. Astfel, un spațiu comercial evaluat la 500.000 de lei poate genera un impozit de 1.000 de lei pentru o persoană fizică, 6.500 de lei pentru o firmă sau chiar 25.000 de lei dacă imobilul nu a fost reevaluat recent.
În prezent, dacă o locuință este folosită și ca sediu social, impozitul se calculează diferențiat: pentru suprafața rezidențială se aplică impozitul corespunzător, iar pentru cea comercială, impozitul nerezidențial. Dacă la adresă este doar înregistrat sediul social, fără activitate economică, se aplică impozitul pentru clădiri rezidențiale. În cazul nedeclarării utilizării mixte, autoritățile pot impune o cotă forfetară de 0,3% pe întreaga valoare a clădirii.
Începând cu 1 ianuarie 2026, legislația fiscală se va modifica semnificativ. Conceptul de „clădire cu destinație mixtă” va fi eliminat, iar impozitul nu se va mai calcula pe suprafețe separate. Dacă peste 50% din suprafața unei clădiri este rezidențială, întreaga proprietate va fi impozitată ca atare. Invers, dacă mai mult de jumătate din suprafață are scop comercial, întregul imobil va fi taxat ca nerezidențial.
Tot de la acea dată, noile reglementări majorează cotele minime de impozitare, care vor crește la minimum 0,1% pentru clădirile rezidențiale (de la 0,08%) și la 0,5% pentru cele nerezidențiale (de la 0,2%). Mai mult, dacă un proprietar nu declară modul de utilizare al clădirii, autoritățile locale vor aplica direct cota pentru clădiri nerezidențiale pe întreaga suprafață a proprietății.